Es gibt kaum ein Rechtsgebiet, das so stark von Einzelfallentscheidungen geprägt ist wie das Miet-und Wohneigentumsrecht.

Ich habe Ihnen die wichstigsten Fragen und Antworten zum Mietrecht in folgender Übersicht gern zusammen gestellt:

Was kann der Mieter gegen eine Kündigung tun?

Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 BGB).Weitere Gründe können nach der Rechtsprechung sein: Hohes Alter des Mieters, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung. Auch aus anderen Gründen, die ähnlich schwer wiegen, kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (Achtung! Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Es gilt der Grundsatz: Von allen für alle!) Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein. Auf das Recht zum Widerspruch sollte der Vermieter den Mieter so rechtzeitig hinweisen, dass dieser die 2-Monatsfrist noch einhalten kann. Die Information über die Widerspruchsmöglichkeit kann der Vermieter auch schon in das Kündigungsschreiben aufnehmen. Er muss es zwar nicht tun. Er muss aber den Hinweis so rechtzeitig geben, dass der Mieter die Frist einhalten kann. Vergißt der Vermieter den Hinweis, kann der Mieter auch noch später widersprechen, spätestens aber im ersten Termin eines evtl. Räumungsprozesses.

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Die Kündigungsfristen für Mietverhältnisse sind im Gesetz festgelegt, §573 c BGB. Mit Ausnahme einiger Sonderfälle ist für den Mieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses. Besteht das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate. Dauert das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.Wichtig für den Lauf der Frist: Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen. Dann läuft die Frist zum Ende des übernächsten Monats ab.Im Mietvertrag können zwar grundsätzlich längere Kündigungsfristen vereinbart werden, jedoch nicht zum Nachteil des Mieters. Kürzere Kündigungsfristen können im Vertrag nur dem Mieter zugestanden werden. Wenn für beide kürzere Fristen vereinbart sind, gelten diese nur für den Mieter; der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Fristen halten.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Die Miete kann gemindert werden, wenn ein Mangel vorliegt. Von der Erheblichkeit des Mangels hängt es ab, wie hoch die Minderung ausfallen kann. "Mangel" ist grundsätzlich jede für den Mieter nachteilige Abweichung des Zustandes der Wohnung von dem Zustand, den der Vermieter eigentlich schuldet. Dabei kann es sich entweder um typische Mängel handeln, wie z.B. Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, eine defekte Heizung oder auch um Beeinträchtigungen, die von außerhalb der Wohnung kommen, wie z.B. übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Baustellenlärm.

Grundvoraussetzungen für eine Mietminderung sind nach dem Gesetz, dass an der Wohnung während der Mietzeit plötzlich ein Mangel auftaucht oder dieser Mangel bei Beginn der Mietzeit schon vorhanden war. Dieser Mangel muss den Wohnwert der Wohnung beeinträchtigen.Maßgeblich sind also folgende Punkte: Die Wohnung muß einen Mangel haben oder der Wohnung muss eine zugesicherte Eigenschaft fehlen Der Mangel ist bei Einzug nicht erkennbar oder tritt später auf Er beeinträchtigt den Wohnwert der WohnungDie Höhe der Mietminderung hängt logischerweise von der Stärke des Mangels ab und von der Frage, wie stark der Mangel den Wohnwert beeinträchtigt.

Gemindert wird nach der Rechtsprechung der meisten Gerichte im Prozent-Anteilen von der Kaltmiete.

Hier nur ein paar Beispiele:

• Löst sich der Putz im Treppenhaus oder blättert die Farbe ab, können Sie um 5 % mindern (LG Köln, WM 90, S. 17)
• Wird der vertraglich vorgesehene PKW-Stellplatz nicht zur Verfügung gestellt, ist eine Mietminderung von 10 % fällig (AG Köln, WM 90, S. 146)
• Herrscht im Haus starke Zugluft und sind Fenster und Türen undicht, ist eine Mietpreisminderung von 20 % drin (LG Kassel, WM 88, S. 108)
• Ist das Wohnzimmer unbenutzbar, dürfen Sie um 30 % mindern (AG Bochum, WM 79, S. 74)
• Der gleiche Prozentsatz gilt bei einer Durchschnittstemparatur im Wohnzimmer von 15° Celsius (LG Düsseldorf, WM 73, S. 187).
• Eine 50%ige Mietminderung liegt an, wenn Küche und Toilette unbenutzbar sind (LG Berlin, MM 10/83, 14)
• Die volle Miete dürfen Sie einbehalten, wenn die Heizung von September bis Februar ausfällt (LG Hamburg, WM 76, S. 10) bzw. wenn die Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche, usw. vollständig ausfällt (AG Neukölln, MM 88, 151)

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... es kommt auf den Einzelfall an. Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Insoweit dürfen wir Sie hier auf eine im Internet bereits vorhandene Mietmängelliste verweisen, die sich auf den Seiten des Deutschen Anwaltsverlages befindet und die alphabetisch nach einzelnen Wohnungsmängeln geordnet ist.

Diese Liste kann Ihnen einen ersten Anhaltspunkt geben, welche Mietminderung evtl. in Ihrem konkreten Falle einschlägig sein könnte.Achtung: Sie sollten aufpassen und die Miete jedenfalls nicht zu stark mindern. Wenn Sie das nämlich tun, geraten Sie mit dem Teil, den Sie unberechtigt einbehalten, in Mietrückstand. Und wenn sich dieser Rückstand auf zwei Monatsmieten anhäuft, kann Ihnen der Vermieter fristlos kündigen!